380亿资金疯抢！又有创新产品火了

中国基金报记者  李树超
            又有公募REITs产品即将开售。
            继华夏合肥高新产园REIT后，国泰君安临港创新产业园REIT询价结果也新鲜出炉。
            9月14日晚间，上交所公告国泰君安临港创新产业园REIT（场内简称“临港REIT”）基金份额发售公告，临港REIT的认购倍数148倍，仅次于华夏合肥高新产园REIT157倍的记录，为历史第二高；以该只产品4.12元/份的发售价格测算，有效认购资金体量达到384.23亿元，新产品再度受到券商、保险、公募、私募、信托等各类机构资金的追捧。
            同时，临港REIT的发行档期也定了，9月19日（下周一）正式开售，目前华夏合肥高新产园REIT正在发行中，国泰君安东久新经济REIT也将于9月20日（下周二）开售，投资者布局产业园REITs稳健品种再添新选择。
                        
            认购倍数148倍！历史第二高
            384亿资金竞相认购临港REIT
            9月14日晚间，上交所公告国泰君安临港创新产业园REIT基金份额发售公告，该只公募REITs产品在网下询价阶段，再度受到机构投资者的追捧。
                        
            本次发售的询价期间为9月13日，截至询价截止日，基金管理人通过上交所REITs询价与认购系统共收到77家网下投资者管理的215个配售对象的报价信息，报价区间为4.265-4.343元/份，拟认购总和为93.49亿份，为初始网下发售份额数量的148.4倍。
            剔除无效报价后，76家网下投资者管理的214个配售对象符合条件，有效认购数量93.26亿份，为初始网下发售份额数量的148.03倍。
                        
            从认购价格看，剔除无效报价后，所有网下投资者报价中位数为4.343元/份，加权平均数为4.3409元/份，基金管理人审慎合理确定本基金的基金份额认购价格为4.12元/份。
            如果按照4.12元/份的认购价格、93.26亿份的有效认购数量测算，在询价阶段就有384.23亿元资金竞相认购，与前期发售的公募REITs产品类似，同样受到了机构资金的热捧。
            然而，按照临港REIT的发售结构，网下初始发售份额为0.63亿份，93.26亿份的有效认购数量，意味着认购倍数高达148倍，这一认购倍数，仅次于近日华夏合肥高新产园REIT157倍的记录，超过了红土深圳安居REIT此前创下的133倍的认购倍数。
                        
            较高的认购倍数，也导致而网下投资者的有效认购确认比例将可能达到0.68%，网下投资者获配比例也将创下较低水平。
            除了网下投资者，根据公告，临港REIT基金份额总额为2亿份。基金初始战略配售发售份额为1.1亿份，占本次基金份额发售总量的55%；网下初始发售份额为6300万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%；公众初始发售份额为2700万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。
            按2亿份的发售份额、4.12元/份的认购价格计算，临港REIT预计募集资金总额约为8.24亿元。
            从公告的投资者报价信息统计看，临港REIT同样是机构资金云集：券商、保险、公募、私募、信托等各类机构资金竞相报价。
            北京一位公募市场部负责人对此表示，在今年股市缺乏赚钱效应、公募REITs表现优秀、该类创新产品仍市场稀缺的情况下，叠加获配比例较低，机构资金配置稳健类的公募REITs品种仍是资产配置的重要选择，预计短期内各路资金热捧公募REITs产品的现象仍会延续。
            9月19日正式发售！
            两处资产均位于临港新片区
            公告显示，临港REIT将于9月19日（下周一）正式发售，场外认购银行渠道为中国银行和兴业银行；第三方渠道为蚂蚁基金。公众投资者可按认购价格于2022年9月19日开始通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金，最低认购金额为1000元人民币。
            国泰君安资管表示，作为全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs，临港REIT在询价阶段就受到市场资金青睐。
            从投资价值看，国泰君安临港创新产业园REIT将主要投资于临港奉贤智造园一期与临港奉贤智造园三期，两处资产均位于临港新片区核心区域，现金流稳定且投资回报良好，契合临港新片区的发展纲要与产业定位。基础设施资产整体已达到稳定成熟的运营状态。
            根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，本基金2022年7月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为4.20%（年化），2023年预测现金分派率为4.65%。
            国泰君安临港创新产业园REIT聚焦智能制造领域，汇聚高新材料、汽车装备与精密器械等知名智能制造类企业，产业动能强劲，资本配置效益显著。
            发起人与公募基金管理人实力雄厚。临港集团作为发起人，持有和运营的同类型优质资产丰富，后续可为REITs提供扩募的储备资产。国泰君安证券资产管理公司是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一，在基础设施REITs尤其是产业园区REITs领域积累丰富经验。
            上述北京公募市场部负责人对此表示，考虑到今年多数公募REITs底层资产优质，产品在发行期都是认购火爆，二级市场表现也较好，预计新发产品仍会受到各路资金的追逐。
            “在今年股债市场波动，缺乏趋势性行情的背景下，公募REITs底层资产收益稳健，且上市后在二级市场也大概率出现一些溢价，为投资者带来了较好赚钱效应，叠加产品发行规模不大，在渠道发售中很容易被抢购一空。” 上述北京公募市场部负责人称。
            但该市场部负责人也提到，针对部分公募REITs产品在二级市场高溢价的现象，公募基金还需要持续做好投资者教育，更加充分揭示该类创新产品的收益来源和投资风险，引导投资者关注公募REITs底层资产的收益和增值收益情况，避免二级市场的非理性“炒作”，为投资带来风险。