事件分析 | 美国上个月房价出现3年来首次下跌也是2011的最大跌幅

　　抵押贷款软件、数据和分析公司Black Knight的数据显示，6月至7月，房价下降了0.77%，这是近三年来首次出现月度下跌。虽然这一降幅看似不大，但却是2011年1月以来最大的单月降幅。这也是自1991年以来7月份表现第二糟糕的月份，仅次于2010年大衰退(Great Recession)期间下滑0.9%的7月份。

　　今年抵押贷款利率的急剧而快速的上升使得本已昂贵的住房市场变得更加难以承受。在新冠肺炎大流行的头几年，由于需求异常强劲，供应处于历史低位，抵押贷款利率创下十几个历史新低，房屋价格大幅上涨。

　　现在，住房负担能力处于30年来的最低水平。黑骑士的数据显示，30年期抵押贷款的首付比例为20%，购买普通住房需要家庭收入中值的32.7%。这比大流行开始时高出约13个百分点，大大高于大衰退前后的年份。25年的平均值是23.5%。

　　Black Knight企业研究和策略副总裁Andy Walden称，“我们已经建议利率、房屋库存和房价之间的动态从负担能力角度来看是站不住脚跟的，到某个时候，必须做出一些让步。”

　　他补充称:“我们现在看到的正是这种情况，7月份的数据提供了市场出现重大拐点的明确证据。”“随着房地产市场进入通常更为中性的季节性月份，进一步的价格调整可能即将到来。”

　　从历史上看，6月至7月的房价平均上涨0.4%，因为市场很大程度上倾向于购买更大、更昂贵住房的家庭。各家各户都喜欢在学校放假的夏天搬家。

　　即使在大衰退期间，由于市场的季节性，房屋价格通常也会从3月到5月小幅上涨。那个时期所有的价格下跌都发生在7月到2月这几个月。

　　过去几个月，一些当地市场的跌幅甚至更大。加州圣何塞的房价跌幅最大，近几个月来下跌了10%，其次是西雅图(-7.7%)、旧金山(-7.4%)、圣地亚哥(-5.6%)、洛杉矶(-4.3%)和丹佛(-4.2%)。

　　与2021年7月相比，7月的房价仍高出14.3%，是历史年度价格涨幅的三倍多，但这一涨幅大部分发生在2022年前5个月，也就是抵押贷款利率大幅飙升之前。

　　据《抵押新闻日报》(mortgage News Daily)报道，今年开始时，流行的30年期固定抵押贷款的平均利率约为3%。该指数逐月缓慢攀升，5月份小幅回落，但6月份大幅飙升至略高于6%的水平。现在它徘徊在5.75%左右。